¿Próximas RENOVACIONES? La ley de vivienda de bajo costo
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Organizadores de inquilinos, empujan por la modernización de la legislación destinada a la preservación de la vivienda bajo costo
Por Nicholas John, Elvis Herrera y Byron Marroquin
Con el D.C. Council a punto de volver a examinar la cuestión de la vivienda de bajo costo durante la sesión legislativa de este otoño, los organizadores de inquilinos de DC y sus aliados, están poniendo en marcha una campaña para reformar el control de alquileres.
Alrededor de 80.000 unidades, más de la mitad de todos los apartamentos en DC, podrían ser gobernados por el control de alquileres, dependiendo de cómo se interpretan las reglas.
“Estamos trabajando en una campaña para fortalecer el control de alquileres y lo estamos haciendo en dos partes”, dice Philip Kennedy, director de la organización de arrendatarios del Latino Economic Development Center. “Estamos trabajando en asegurarnos de que los Concejales de DC sepan que esto es importante, pues afecta a una gran cantidad de residentes de la ciudad. También estamos tratando de conseguir inquilinos, para realmente involucrarlos en la campaña. Para que puedan contar sus propias historias”.
Además del Latino Economic Development Center a la cabeza, la coalición incluye al Housing Counseling Services, Legal Aid of Washington D.C., AARP, Bread for the City, Jews United for Justice, y la Coalition for Nonprofit Housing & Economic Development.
Los activistas planean hacer uso de las redes sociales, el correo electrónico y las llamadas telefónicas, además de apariciones públicas claro, así como acciones más creativas, todo para captar la atención del alcalde Muriel Bowser y los Concejales de DC este otoño, la participación es importante, y puede ayudar a los residentes de bajos ingresos a mantener sus hogares y permanecen en la ciudad.
El Distrito cuenta ya con varias leyes importantes de protección al inquilino. Entre ellos se encuentran la Ley de Vivienda de Alquiler 1985 y la Oportunidad de Inquilinos a Comprar por Ley o TOPA. Pero estas leyes también tienen un creciente coro de críticos que afirman, dichas leyes son lamentablemente fuera de fecha y, a menudo no ofrecen las protecciones previstas en la faz de la presión del mercado para viviendas de más calidad.
La Ley de Control de Rentas, limita los aumentos de alquiler anuales a la tasa de inflación más el 2 por ciento, lo que se traduce en alzas anuales en el alquiler que van del 3,5 por ciento al 5 por ciento al año. Aunque la ley sólo cubre edificios de apartamentos en DC, con más de cuatro unidades que se construyeron antes de 1975 (el año en que la primera ley de control de renta pasó), sigue siendo una gran cantidad de apartamentos. El Urban Institute, el año pasado, estimó que más de 90.000 apartamentos en toda la ciudad deben estar sujetos a la ley de control de alquileres, esto es cerca de la mitad del total en una ciudad de casi 178.000 apartamentos.
Sin embargo, el número de apartamentos en control ha disminuido de manera constante en los últimos años, ya que muchos propietarios de edificios desde hace mucho tiempo han cobrado, al vender a sus propios inquilinos a través de TOPA. Otras veces, las asociaciones de inquilinos han utilizado a TOPA para la asignación de venta a determinada empresa privada, haciendo valer sus derechos de compra como inquilinos. Esto ha llevado a muchos apartamentos en control, a terminar como condominios a precio de mercado. Pero cada vez más nuevos propietarios mantienen los edificios como alquiler, después de realizar cambios de imagen, de lujo y convencer a los inquilinos existentes para firmar acuerdos voluntarios que permitan aumentos de alquiler a precio de mercado en unidades vacantes.
La coalición para la reforma de renta controlada, ha redactado una propuesta legislativa que limitaría las formas en como los propietarios pueden buscar aumentos al alquiler, más allá de las pequeñas alzas anuales; agrega protecciones más fuertes para los ancianos y los discapacitados, y garantiza las ganancias estipuladas a los propietarios año con años, entre otras cosas.
Actualmente, la ley garantiza una ganancia anual de 12 por ciento mínimo a los propietarios de edificios de renta controlada. Los activistas dicen que eso es demasiado en la economía actual.
“Eso es ganancia, están locos, ni siquiera Apple (Computer) hace tanto” dice Wohl de LEDC.
Los activistas también dicen que los funcionarios de la ciudad deberían de tomar en cuenta las condiciones de construcción, sobre todo las violaciones al código de salud, siempre que los propietarios de edificios buscan pretextos especiales para aumentar los alquileres.
Acuerdos Voluntarios y Peticiones Legales son las dos formas principales en como los terratenientes han empujado a través de aumentos en el alquiler, por encima de los incrementos de control estipulado en la ley, con el fin de garantizar el doce por ciento de las ganancias. Acuerdos Voluntarios, que requieren que la mayoría de los inquilinos se pongan de acuerdo, se utilizan a menudo para aumentar la renta de unidades vacantes, mientras Peticiones Obligadas pueden abrir la puerta para alquilar caminatas para todos los inquilinos de un edificio. La ley original permite que los propietarios a exigir de inmediato alquiler subidas empinadas, en espera de un fallo de sus peticiones por dificultades por la ciudad. Esa puesta en marcha proporcionó un ” incentivo perverso ” a los propietarios para convertirse en ” archivador de serie ” y el uso de Peticiones Dificultades para limpiar sus edificios de inquilinos de bajos ingresos, incluso antes de que funcionarios de DC habían descartado.
El año pasado, el D.C. Council, en respuesta a la creciente presión pública, aprobó una legislación de emergencia que resultó en el aumento solo de un 5 por ciento en el alquiler en espera de una decisión final por parte de la ciudad. Si se permite que la legislación de emergencia expire, los inquilinos podrían resultar afectados, y de nuevo podrían enfrentar aumentos de renta de hasta 30 por ciento o más, mientras esperan que los funcionarios de DC se pronuncien sobre esta petición. Los organizadores de Inquilinos quieren que la legislación de emergencia se haga ley permanente.
TOPA
Cuando los edificios en control de alquiler salen a la venta, se presenta la oportunidad para que los inquilinos puedan comprar la propiedad de acuerdo a la ley de compra o TOPA. La ley está diseñada para dar a los residentes la oportunidad de hacerse de una vivienda digna a un precio razonable, dado que ellos tienen la primera opción de compra cuando el propietario pone la propiedad en venta. La idea es permitir a los inquilinos formen una asociación, o bien, comprar el edificio ellos mismos a través de una comprador privado de bienes raíces, al cual asignan sus derechos.
En la mayoría de los casos cuando las asociaciones de inquilinos han utilizado a TOPA para tomar el control del proceso de compra, a menudo han tenido éxito en la compra de sus casas. Sin embargo, la ley ha atraído muchas críticas en los últimos años y ha sido el foco de escándalos y revelaciones de prensa que detallan las formas en como los terratenientes han eludido la ley en Ward 1 y en otras partes de la ciudad.
El proceso TOPA puede tomar un par de años para completarse e implica la participación de muchos actores, desde asesores de vivienda y abogados, a constructores, propietarios y arrendatarios, los cuales deben trabajar juntos para formar una asociación con el fin de utilizar la ley TOPA. Las opiniones difieren en cuanto a qué parte del proceso es el más desafiante.
Robert Wohl, un organizador de inquilinos en el Centro de Desarrollo Económico Latino, cree que es un enorme desafío para convencer a la gente que vale la pena invertir tanto tiempo en el proceso de TOPA.
“Hay casos en los que los inquilinos no ven necesariamente el valor en organizarse, o que simplemente no tienen experiencia con la toma de la acción colectiva para conseguir buenos resultados”, dice Wohl . “Hacer que la gente sea capaz de visualizar y entender lo que significa pasar por el proceso de compra y la gestión de su propio edificio, puede ser difícil. Se necesita algún tiempo para acostumbrarse a ello, y algún tipo de formación de los inquilinos”.
A menudo los propietarios ofrecen a los inquilinos dinero en efectivo “buy- outs” para desalojar el edificio, remodelarlo y venderlo con alto índice de ganancia. Cuando los inquilinos se enfrentan a la elección entre el proceso TOPA, y la oferta de dinero, las cosas pueden complicarse, pues los residentes pueden tener la tentación de aceptar la salida fácil.
“El mayor desafío que enfrenta la ejecución de TOPA, es la realidad de que una empresa va a venir y ofrecer un buy-out, y la gente va a tomar ese dinero pensando que es su gran día de pago, cuando en realidad, es dinero que sólo cubrirá el alquiler durante seis meses en otro lugar, a lo sumo”, dice Nadeau. Ella es también crítica de los abogados que se aprovechan del proceso TOPA con el fin de obtener un beneficio. “Hay gente que llamamos depredadores TOPA: abogados que se lanzan en picada cuando ven un aviso TOPA, y les dicen a los inquilinos que van a hacer un buen negocio, los convencen de tomar el dinerito y de esa forma pierden la posibilidad de vivienda de bajo costo para siempre”, remata Nadeau.
DOPA
En un intento por asegurar que la ciudad puede preservar su vivienda asequible, sin cargar injustamente a los inquilinos que no desean pasar por TOPA, hay una norma que traslada la responsabilidad al gobierno del Distrito: esto es, la Oportunidad del gobierno de Distrito para comprar unidades de renta asequible, también conocido como DOPA.
De acuerdo con la ley, DOPA requiere que los dueños de propiedades de alquiler, proporcionen al Distrito de Columbia la posibilidad de adquirir edificios que constan de cinco o más unidades de alquiler, siempre y cuando el 25 por ciento o más de los apartamentos se consideran ” unidades económicas ” de acuerdo a la información el cuadro de abajo.
“En el caso de que los inquilinos no sean capaces de comprar su edificio, o hay un mayor público que deba ser alcanzado, DOPA ofrece la oportunidad para que el gobierno del Distrito compre edificios o construcciones que se encuentran a la venta en los que puede haber problemas de desplazamiento de las unidades económicas en virtud de la venta “, según el director del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario Polly Donaldson .
En otras palabras, cuando el liderazgo inquilino es deficiente, el gobierno puede intervenir y utilizar DOPA para comprar y preservar la vivienda bajo costo.
Según Nadeau , DOPA permite al gobierno a actuar “más ágilmente, ya que no tenemos que organizar primero una asociación de inquilinos, y luego poner a todo el mundo en la misma página y después mantener la unidad de tal coalición”.
El D.C. Council aprobó DC DOPA en 2006, pero nunca se ha aplicado plenamente. El Departamento de Vivienda de la ciudad está ahora en el proceso de escribir las regulaciones y las nuevas reglas estarán sujetas a un período de comentarios públicos que se espera finalicen en 2015. Sin embargo, todavía hay una buena cantidad de escepticismo en que DOPA logre su misión.
Hasta que DOPA se ponga en acción, es TOPA la posibilidad más viable para los inquilinos, dado que es la herramienta más visible con que se cuenta preservar la vivienda asequible. Wohl dice: “es importante para los inquilinos que se embarcan en el proceso TOPA, entender que no están solos. Los inquilinos no son los únicos quienes por su cuenta que asumen el control y la gestión de un edificio “, dice Wohl”. Hay apoyos institucionales en forma de financiamiento del gobierno, las instituciones financieras comunitarias, abogados pro bono y organizadores de inquilinos que pueden ayudar y hacer posible el trabajo de transición”.
—Artículo: Emily Birnbaum
—Fotos: Herbert Ramirez
—Mapas: Nicholas John
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