La vivienda de bajo costo | A rent control update
By hola | Published | No Comments
Conocimos a los residentes de 2724 11th street NW en Columbia Heights hace dos años cuando nuestros practicantes del 2015 los entrevistaron. Estas entrevistas fueron parte de un proyecto de historia oral acerca de los latinos que se han quedado dentro del Distrito de Columbia y la manera en cómo el precio de la vivienda ha definido esto.
En aquel tiempo los inquilinos del complejo de apartamentos estaban peleando con los dueños del edificio, quienes habían permitido que el edificio perdiera valor no haciendo los arreglos necesarios. Los aquilinos lograron oponerse a la petición de los dueños que pedían al gobierno de D.C. incrementar el valor del alquiler de una forma drástica.
Los dueños incrementaron las rentas del alquiler sin mejorar las condiciones del edifico. El techo tenia goteras con frecuencia, las cuales causaron daños en algunos de los apartamentos. Las condiciones de húmedad causaron moho, cosa que puede afectar la salud. También habían ratas, chiches y cucarachas, otras cosas que eran un peligro para la salud de los inquilinos.
Phil Kennedy, un defensor de aquilinos en el Centro de Desarrollo Económico Latino (LEDC), que ha ayudado a los aquilinos de los edificios desde hace algunos años dijo que las condiciones del edificio eran “extremas pero no raras” para propiedades donde hay control de alquiler. Él dijo que lo raro, o fuera de lo común, es la manera en como los aquilinos del 2724 11th Street se mantuvieron unidos durante la batalla que les llevó varios años con el fin de salvar sus hogares.
Los aquilinos del edificio formaron una asociación con el fin de pelear contra el esfuerzo de subir el costo de la renta y demandar los arreglos que eran necesarios, por varios años. Compartieron la responsabilidad de atender a las sesiones de la corte en torno al caso, buscaron apoyo de parte de los políticos de D.C. y llamaron a los noticieros. También realizaron demostraciones públicas en frente del edificio y marcharon en el vecindario en protesta. Esto ha ayudado a crear relaciones con su vecinos nuevos de Columbia Heights.
Pero con todo, esto su pelea continuó, aunque las tristes condiciones del edificio continuaron. Sin embargo, parece que este año las cosas están cambiando de tal manera que favorece a los inquilinos.
En abril el Fiscal General Karl Racine llenó una orden judicial en contra del dueño del edificio con el fin de poner la propiedad en administración judicial, esto permitirá que la corte asigne a alguien a hacer los arreglos. La orden judicial nombró más de 160 violaciones de código de vivienda, incluyendo algunas que amenazaban a la “salud, vivienda y seguridad” de los inquilinos.
Después de un mes, un juez de la Oficina de Audiencias Administrativas de D.C. otorgó un total de $212,778 por concepto de devoluciones de renta y declaró que los dueños habían actuado de “mala fe” con respecto a no hacer los arreglos necesarios. Los dueños también recibieron una multa de $10,000 por no haber puesto atención a las goteras del techo ni a las infestaciones de plagas.
Debido a estas buenas noticias para los aquilinos, Hola Cultura regresó al edificio de la calle 11 para volver a hablar con Felipa Arias, la co-presidenta de la asociación de inquilinos del edificio.
Arias explica, “Al principio teníamos miedo, no sabíamos que nos iba a pasar. Después aprendimos a no tener miedo. No importa tu estatus legal, tenemos los mismos derechos. Uno paga el alquiler y los dueños deben respetar tus derechos.”
Cuando le preguntamos a Arias que consejos que daría a inquilinos en casos parecidos dijo, “Únanse con sus vecinos, busqué ayuda con grupos de la comunidad. Busqué apoyo, siempre estén unidos, y no tengan miedo. No importa si eres legal o ilegal, somos humanos y tenemos los mismos derechos donde sea que vivamos.”
A group of Columbia Heights tenants received some good news this year in their long-running fight to keep their rent control and their homes.
We first met the residents of 2724 11th Street NW in Columbia Heights two years ago when our 2015 summer interns interviewed them as part of an oral history project on local Latino history. Our team examined where the community has settled within the District of Columbia since the 1970s, and how housing affordability has factored into those choices.
At the time, tenants at the dilapidated garden-style apartment complex were battling the building’s owners, who had let the building fall into disrepair. The tenants had successfully opposed the owners’ petition to the D.C. government seeking dramatic increases in rent.
But the owners continued to petition for rent increases and the building conditions did not improve. The roof leaked regularly, causing the ceilings to collapse in some apartments. The damp conditions led to mold, which are harmful to human health. Infestations of rats, bedbugs and roaches also threatened tenants’ well being.
Phil Kennedy, a tenant advocate at the Latino Economic Development Center (LEDC), which has assisted the building’s residents over the last several years, says the poor conditions in the building are “extreme but not unusual” for rent controlled properties. What is more striking, he says, is how united the 2724 11th Street tenants have been in their multi-year struggle to save their homes.
To fight the efforts to raise rent and demand long-neglected repairs, residents formed a tenants’ association. They attended court hearings about the case, enlisted support from D.C. politicians, and called the news media. They held demonstrations in front of the building and marched around the neighborhood in protest, building strong relationships with well-heeled neighbors in the rapidly gentrifying sector of Columbia Heights.
But their fight continued and building conditions remained dismal. This year, however, the battle appears to be turning in the tenants’ favor.
In April, Attorney General Karl Racine filed a suit against the owners, seeking to place the building into receivership, which would allow the court to assign a third party to make repairs. The lawsuit cited more than 160 housing code violations, including ones that threatened tenants’ “health, life and safety.”
One month later, a judge with D.C.’s Office of Administrative Hearings awarded tenants a total of $212,778 in rent refunds, ruling that the owners had acted in “bad faith” by failing to make repairs. The owners were also fined $10,000 for not addressing the roof leak and pest infestations.
Given this good news for the tenants, we returned to 11th Street to talk again with Felipa Arias, the co-president of the building’s tenant association.
“At first we were very fearful,” Arias said in Spanish, “we didn’t know what was going to happen to us. Later we learned not to be afraid. No matter your legal status, we have the same rights. You pay the rent and landlords must respect your rights.”
“Join forces with your neighbors, seek help from community groups,” Arias said when asked what advice she would give to other renters in similar straights. “Look for help; always be united; and don’t be afraid. It doesn’t matter if you’re legal or illegal, we are human beings with the same rights wherever we live.”
Today’s story concludes our summer 2017 reporting on affordable housing. READ MORE OF OUR UPDATED STORIES ON AFFORDABLE HOUSING AND RENT CONTROL.
—Rebecca Toro
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