Una amenaza para la vivienda de bajo costo
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El edificio de apartamentos de 26 unidades, ubicado en la 2724 11th Street NW, es una estructura de forma desaliñada mirando a Columbia Heights. Su dejadez exterior de ladrillo rojo muestra su edad. En el interior, un olor a humedad impregna el aire, resultado de las goteras del techo, el daño del agua y el moho. El edificio ha estado de pie cerca de un siglo, y ha sido el hogar de generaciones de ciudadanos de Washington, cada uno con su propia historia por contar. El capítulo actual, es sin duda el más espectacular, dado que sus inquilinos pelean una batalla legal contra el propietario del edificio, misma que lleva ya varios años.
Mientras que las condiciones no podrían ser peores, lo que pasa en el 2724 11th Street NW es indicativo del tipo de problemas a enfrentar por los inquilinos que viven en edificios de apartamentos de “renta controlada” (rent-controlled), principalmente en barrios afectados por el fenómeno conocido como “gentrificación,” o el proceso en el cual ciertas poblaciones de una zona son desplazadas por poblaciones de un nivel socioeconómico más alto.
Toda una variedad de problemas; fugas de agua, techos y pisos en mal estado, moho y diversas infestaciones de fauna nociva, indican que los inquilinos están en su derecho. Dicen que el propietario desea expulsarlos de sus hogares con el fin de sacar provecho de la renovación del barrio.
Felipa Arias, la copresidente de la asociación de inquilinos del edificio de la calle 11, se mudó al lugar en los años 90. Como todos los edificios aledaños están siendo renovados o convertidos en condominios, Arias señala que el 2724 11th Street se está convirtiendo en uno de los edificios más antiguos del barrio.
“Dado que la mayoría de nosotros somos personas de bajos ingresos, no podemos darnos el lujo de comprar condominios, o ir a otro lugar”, dice ella. “Por lo tanto, lo único que podemos hacer es buscar ayuda y seguir luchando.”
En otro caso similar, residentes de un complejo de apartamentos, administrado por SFC Management LLC, forjaron su propia batalla. A principios de este año, durante las semanas de fuertes lluvias, hubo un problema de agua en la azotea del apartamento 22. Los residentes llamaron a la sociedad gestora del edificio, pero ellos dicen que nadie vino a hacer las reparaciones.
Hola Cultura contactó con SCF Management LLC en busca de comentarios. Stan Ford Sr. respondió en un correo electrónico. Disminuyó el comentario, y abogó por su compañía como también los porpropietarios del edificio.
Stan Ford y Ellis J. Parker III, el principal propietario del edificio, tienen una larga historia de problemas con inquilinos en la ciudad de Washington. De acuerdo con el City Paper, Ford recibió pago a cambio de buscar la forma de sacar a varios inquilinos del edificio.
Como era de esperarse, una parte del techo se derrumbó y el agua se rego dentro del apartamento. Aquello fue noticia para el Channel 7 News. El reportero Horace Holmes salió a investigar, y logró transmitir imágenes de las condiciones del lugar, en las cuales se aprecia una lona de plástico sobre el agujero redirigiendo el agua por una ventana cercana. Sin embargo, el agua logró filtrarse en el apartamento del piso inferior, dejando un rastro de daño y moho a lo largo de las paredes.
“Sólo hasta después de este punto, cuando fue noticia de la televisión, es que llegaron a hacer las reparaciones”, dice Arias, pero el techo con goteras es sólo uno de los problemas.
Arias señala que ella ha experimentado ratas, cucarachas, chinches, moho, daños por agua en las paredes, y pintura descascarada, por mencionar algunos de sus problemas.
El propietario del edificio demandó a Arias por el caso de unas tuberías rotas en su plomería, culpando a Arias y su marido por los daños, pero el juez desestimó el caso. En otra ocasión, un radiador que se dañó en su unidad solo fue reparado después de un mes y sólo después de que Arias lo amenazó con una demanda.
“Este es un bloque con, supongo, casas de a millón de dólar. Entonces justo al lado de [estas casas] usted tiene condiciones reales de tugurios como este “, dice el organizador de inquilinos Robert Wohl.” Creo que ahí se ve el nivel de desigualdad y como es la desigualdad en la ciudad”.
Wohl trabaja para el Centro de Desarrollo Económico Latino (LEDC), uno de los varios grupos de defensa de los inquilinos en la ciudad. Está ayudando a los residentes del 2724 11th Street, y otros edificios por la ciudad, donde los residentes de bajos y moderados ingresos, necesitan ayuda para hacer valer sus derechos legales como inquilinos.
Muchos residentes del Distrito están familiarizados con el aumento en el costo de la vivienda. Los alquileres han subido más y más rápido en el Distrito que en la mayoría de las otras grandes ciudades, según un informe del DC Fiscal Policy Institute (Instituto de Política Fiscal de DC).
Felipa Arias y sus vecinos se ven atrapados en las consecuencias de este boom inmobiliario. Arias y otros inquilinos establecieron el sitio web “save2724.wordpress.com” como plataforma para dar a conocer su difícil situación.
“Los Parkers tienen una larga historia de desplazar a los inquilinos, así como de mala administración de las propiedades, como admite incluso Jennifer Parker,” se lee en la página principal del sitio, en referencia a la hija y representante de Ellis Parker ante la ley. “Su estrategia ha sido la de transformar edificios de vivienda de bajo consto en condominios, con el fin de salir de las leyes de control de alquileres de CC y por lo tanto destruir viviendas populares en nuestra ciudad”.
No es ningún secreto que la vivienda de bajo costo ha venido desapareciendo en el Distrito, creando una situación muy difícil y un duro golpe a los inquilinos -inquilinos quienes en un mayoría son latinos. El sesenta por ciento de los hogares en Washington, DC son arrendados, según la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos. Más de un tercio de estas viviendas de alquiler son para personas de muy bajos ingresos. Los latinos tienen la tasa de alquiler más alta -de cualquier raza o grupo étnico- 65 por ciento de todos los hogares latinos alquilan en Washington, DC, según el Urban Institute (Instituto Urbano).
Pero los expertos dicen que la desaparición de la vivienda de bajo costo es un problema para todos, incluso para aquellos quienes no tienen problemas cubriendo su propia renta.
“Un éxodo de trabajadores fuera del Distrito puede amenazar la vitalidad económica de la ciudad. Sin la variedad de trabajadores con amplia gama de ingresos que existe, el Distrito no podrá sostener ciertas partes de la economía, incluyendo nuestra fuerte industria de servicios, “analista político del Instituto de Política Fiscal de DC Wes Ríos dijo a la Capital Community News.
A pesar del renovado interés en la creación de viviendas de bajo costo, los expertos afirman que se necesita una gran cantidad de recursos y esfuerzos para satisfacer las necesidades de vivienda de los residentes de bajos ingresos de la ciudad.
Una faceta fundamental para la crisis de la vivienda en DC es el aumento de los precios de alquiler. Un gráfico en este artículo indica que este aumento es desproporcionado en relación con el crecimiento de ingresos; las rentas crecieron más rápido que los ingresos de todos los inquilinos. El rápido aumento de los alquileres afecta más a los residentes de ingresos bajos y medios.
La combinación del aumento en los precios del alquiler, junto a la escasez de unidades a un precio razonable, se está convirtiendo en realidad para un mayor número de inquilinos del distrito de bajos y moderados ingresos, según expertos y organizadores de inquilinos. En el 2005, en todo el distrito más de 65.000 alquileres se podían encontrar por menos de $ 800 al mes. Para el 2012, ese número se había reducido a 34.000 unidades. Durante el mismo período de tiempo, el número de alquileres de mayor a $ 1000 mensuales casi se duplicó, de 51.000 unidades a 98.000 unidades. El precio medio de alquiler en Columbia Heights hoy es $ 2,922 al mes, según un informe reciente de alquiler publicado en la web Prince of Petworth (Príncipe de Petworth).
¿Por qué está desapareciendo la vivienda de bajo costo? Hablé con Peter Tatian, un analista del Urban Institute, un think tank que lleva a cabo investigaciones sobre los entornos de rápida urbanización. “La crisis de la vivienda asequible en DC hoy en día, está conectada a la afluencia de jóvenes con educación universitaria que han llegado al distrito.
La recesión de 2008 dejó a muchas ciudades de Los Estados Unidos con los mercados de trabajo bastante pobres. El Distrito, por otro lado, gracias a su sector gubernamental sobre todo, no tuvo ese problema y siempre hubo empleo. Muchos de estos jóvenes profesionales, de la “generación del milenio” –como se les conoce- llegaron a DC en busca de trabajo y se quedaron. Este cambio demográfico fue particularmente pronunciado entre 2000 y 2010. Aunque ahora, los expertos dicen, está surgiendo una nueva tendencia gracias a la recuperación de la economía nacional que ha hecho a otras ciudades competitivas de nuevo, respecto al Distrito.
Según el último recuento poblacional de la Oficina del Censo de Estados Unidos, menos “millenials” se están moviendo a DC hoy en día, en comparación a unos años atrás. Sin embargo, no está claro si el cambio va a proporcionar alivio a inquilinos ya establecidos en la ciudad por varios años, como Arias y sus vecinos en la calle 11, ya que la población de la ciudad sigue creciendo, aunque más lentamente. Un artículo del Washington Post, habla de lo que el fin del boom de millenials significará para la ciudad: un aplanamiento de la economía y más oportunidades para otros grupos.
Los latinos en contraste se están moviendo a los suburbios y a las áreas periféricas al Distrito, de acuerdo a los patrones que Hola Cultura encontró referente a las poblaciones latinas, basado en los datos de 2010. Aunque todavía densa en la zona de Columbia Heights, la población latina se está moviendo hacia el norte y noroeste. Áreas como Brightwood y otras partes de la Ward 4, y en menor medida, al Ward 3.
Hablamos con Anabell Martínez y Michael Antonio García del Centro de Recursos Centroamericanos (CARECEN), una organización comunitaria que ofrece servicios de búsqueda de vivienda y servicios legales.
“Eso es lo que estamos percibiendo en este momento. Estamos descubriendo donde es asequible para vivir con renta moderada, y parece que todo el mundo está siendo empujado fuera de Wards 1 y 4, y entrando al 6, 7 y 8 “, dice García.
La gente sin casa también está aumentando, el alto costo de la vivienda hace que las personas sean más vulnerables. Con unidades familiares poniendo gran parte del pago de su salario mensual hacia el alquiler, los expertos dicen que la pérdida de ingresos debido a una enfermedad o perdida de trabajo, puede poner rápidamente a la gente -incluso a toda la familia, afuera en la calle.
“Lo que ha sido diferente, más recientemente, es el crecimiento de personas sin hogar, sin familia“, dice Tatian. “Atribuimos esto en gran medida al alto costo de la vivienda. Para la mayoría de las familias, es una cuestión económica”.
Entonces, ¿qué hace una persona cuando el alquiler es demasiado alto, cuando el propietario se niega a reparar las condiciones ruinosas del lugar, la tubería deficiente, o cuando su apartamento se vuelve demasiado pequeño para una familia en crecimiento?
Philip Kennedy, el gerente de la organización de inquilino en el LEDC, dice:
“DC tiene muchas buenas políticas y programas para prevenir el desplazamiento y dar a la gente opciones para preservar su vivienda asequible. Una gran cantidad de otras áreas enfrentar el mismo tipo de gentrificación y no tienen todas las herramientas que tenemos. Así que es bastante único.”
“Pero,” dice Tatian, “sólo es valioso si la gente se aprovecha de ello y tiene la información, que es donde entramos nosotros. Hablamos mucho con los inquilinos de la necesidad de preservar la ya existente vivienda económica, sobre todo en lugares como Columbia Heights. Eso es muy importante porque hay una gran cantidad de viviendas asequibles, un logro que se puso en su lugar allí en los años 60, 70 y años 80”.
“A medida que la vivienda comienza a tener más edad, es que los dueños de esas propiedades empiezan a buscar si tienen otras opciones, además de proporcionar viviendas de bajo costo y las opciones actuales son más rentables para ellos, entonces hay un montón de incentivo para cambiar estas propiedades de status”, dice Tatian. “Esa ha sido una presión constante. La ciudad realmente tiene que ser proactiva en términos de pensar en los riesgos de perder Rent Control (renta controlada), es algo muy valioso socialmente, un logro que necesitamos defender tanto como sea posible, ya que es muy difícil volver a crearlo si lo perdemos”.
El edificio en el 2724 11th Street NW es uno de estos edificios de renta controlada donde el futuro es incierto.
El año pasado, el propietario presentó una Hardship Petition, una de las pocas formas en que los propietarios de un edificio de renta controlada pueden imponer a los inquilinos un aumento en el alquiler encima del aumento estándar anual. Los propietarios de edificios de renta controlada están garantizados por ley una tasa de 12% de retorno sobre sus propiedades. Si sus beneficios se deslizan por debajo de ese nivel, pueden solicitar ser exentos del control de renta. Sólo mediante la presentación de la petición, el propietario puede exigir de inmediato un aumento de alquiler que puede sobrepasar el 30%. Teniendo en cuenta que el veinticinco por ciento de los inquilinos en DC gastan más de la mitad de sus ingresos en alquiler, amenaza la tranquilidad de mucha gente.
Los inquilinos de 2724 11th Street pidieron ayuda a los vecinos de los bloques circundantes. Casi todos los inquilinos en el edificio ayudaron con esta campaña comunitaria. Se trataba de varias reuniones públicas en el edificio con líderes comunitarios y funcionarios electos, protestas en la oficina del administrador de la propiedad cada vez que iban a pagar el alquiler y frecuentes prospecciones de los bloques en torno a su casa. También tuvieron éxito en la organización de sus vecinos para oponerse a la propuesta de los propietarios, quienes querían añadir unidades al edificio.
“Los inquilinos aquí han tenido mucho éxito. Así que a principios de este año que el propietario se dio cuenta de que no iba a ganar y retiró su petición. Eso significaba que la amenaza más inmediata se había ido, pero las condiciones aquí son todavía muy malas. El hecho de que haya ratas por todas partes, inquilinos que viven con goteras, fugas de agua y moho en las paredes. Eso también es una amenaza para la vivienda de bajo costo “, dice Wohl, de LEDC. “Ahora, una gran parte del trabajo que estamos haciendo aquí se centra en mejorar las condiciones de los edificios.”
Después llegaron los inspectores, le dieron al propietario decenas de miles de dólares en multas, a causa de las malas condiciones del edificio. Sin embargo, el edificio permanece en mal estado y, hasta lo que Wohl sabe, el propietario todavía tiene que pagar estas multas. De hecho, los inquilinos están trabajando con abogados pro-bono, para presentar una demanda contra el propietario.
“DC tiene leyes de derechos a inquilinos realmente ejemplares, pero no hay nadie realmente que las haga cumplir”, dice Wohl.
Para los inquilinos del 2724 11th Street, el asunto se ha convertido en una prueba de resistencia. Ya que primero tomaron en su propietario, la composición de la asociación de inquilinos ha cambiado. El primer grupo tomó adquisiciones y se fue, dejando a sus unidades vacantes. Hoy en día, la mayoría de los residentes son latinos -en su mayoría inmigrantes procedentes de América Central—algo que ha sido ventajoso ya que al menos no hay la barrera del idioma dado que casi todos los inquilinos hablan español. Presentan un frente unificado para preservar su vivienda asequible.
“Somos miembros de una asociación, y todos estamos luchando juntos”, dice Arias. “Así que, si no puedo ir a una reunión a alguien más puede hacerlo.”
Añade Arias: “Estamos aquí y no nos vamos.”
—Artículo: Oliver Garretson
—Fotos: Herbert Ramirez
—Mapas: Nicholas John
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